ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ПХУКЕТ
Калькулятор доходности — Ката
Пресеты подобраны для Ката: типичные цены, аренда, заполняемость, расходы на управление. Подстраивайте поля под конкретный листинг. Открыть гайд по Ката.
ROI КАЛЬКУЛЯТОР
Доходность аренды
Честные net-числа, не 10% из рекламы. На Пхукете реально 4–6%.
Gross yield
3.9%
Net yield
2.5%
Окупаемость
39.7 лет
Net-доходность после типичных оверхедов на Пхукете: 30–40% от gross съедают Hotel Act, агент, КО, ремонт, простой. Цифры — оценочные. См. гайд по доходности 2026. Открыть полный калькулятор →
Что входит в «чистую доходность» на Пхукете
Gross-доходность — это годовая аренда ÷ цена покупки. Она игнорирует все расходы, которые реально несёт инвестор. Net-доходность их учитывает:
- Управление — 15-30% от gross для hotel-licensed кондо, 10-15% для внешнего управляющего на вилле
- Общедомовые расходы (CAM) — обычно ฿40-90 за м² в месяц на кондо; виллы платят коммуналку + service напрямую
- Простой — высокий сезон Окт-Апр; 80% годовой загрузки достижимо в LTR-зонах, 60-70% реалистично в STR-heavy миксе
- Ремонт + обновление мебели — 2-4% от gross в год
- Соответствие Hotel Act — sub-30-day аренда требует hotel license ИЛИ juristic-person STR exemption. Non-compliant юниты получают штраф ฿20К базово + ฿10К/день по волне принуждения 2025.
Дефолтные 32% расходов в калькуляторе выше — это аппроксимация суммарного удара по типичному кондо Пхукета: haircut с gross до net составляет 30-40% для большинства листингов. Поднимайте для STR-фокусных юнитов (выше доля управления), снижайте для LTR-only инвестиций (ниже расходы, но и gross ниже).
Полный разбор с диапазонами доходности по зонам и enforcement-контекстом 2026 — в нашем гайде по доходности 2026.
Что этот калькулятор НЕ показывает
Это не прогноз гарантированной доходности. Застройщики Пхукета иногда предлагают 6-8% гарантированного дохода на 3-5 лет — эти числа реальные, но обычно отыгрываются за счёт наценки на цену 10-15%. Прогоните калькулятор по сопоставимой рыночной цене без гарантии, чтобы понять, не платите ли вы за свою же доходность.
Результат — оценка, не инвестиционный совет. Сверяйте арендные comparables минимум с двумя местными агентами до сделки.