Налоги при покупке недвижимости в Таиланде: полный стек 2026 на ฿8M кондо

TL;DR: Иностранец на покупке ฿8M кондо в Пхукете тратит ~฿125 000 (1.6% цены) в Land Office: transfer fee 1%, sinking fund, юрист. Ежегодно — Land & Building Tax 0.02–0.10% оценочной. С аренды — прогрессивный PIT, эффективно ~4–5%. Скидка 0.01% по Royal Decree 2025 — только для граждан Таиланда.

На ฿8M ($230K) кондо в Бангтао реальный кэш-аут покупателя в Land Office — около ฿125 000. Не 5–8%, как пишет большинство RU-гайдов. Те 5–8% — это полный налоговый стек обеих сторон сделки. Вот куда уходит каждый бат: от дня покупки до продажи через пять лет. Полный гид по покупке для иностранца на Пхукете — в отдельном гиде по покупке.

Налоги при покупке недвижимости в Таиланде: четыре платежа в Land Office

Четыре сбора распределены между покупателем и продавцом. Важно чётко понимать, что выходит из вашего кармана.

Transfer fee — 2% от оценочной стоимости Land Office (не от цены сделки). В Пхукете Land Office оценивает объект примерно на 20% ниже рыночной. На ฿8M кондо оценочная — ~฿6.4M ($184K). Стандарт: fee делится 50/50, ваша доля — ฿64 000 ($1 840). Раздел договорный.

SBT — 3.3% от цены сделки, платит продавец. Взимается если продавец держал объект менее 5 лет (Section 91/2 Revenue Code). На ฿8M — ฿264 000 ($7 590). Влияет на переговоры о цене.

Stamp duty — 0.5%, платит продавец (если 5+ лет). При владении 5 лет и более SBT заменяется stamp duty — 0.5% по таблице гербовых сборов. На ฿8M — ฿40 000 ($1 150). Экономия продавца ฿224 000 — многие откладывают сделку ради этой отсечки.

Withholding tax (WHT) — платит продавец-физлицо, прогрессивно по оценочной стоимости с коэффициентом вычета по сроку владения. Методология — в разделе worked example ниже.

Итого реальный кэш покупателя в Land Office: ~฿124–154K ($3 560–4 420) — transfer fee (฿64K) + sinking fund (฿30K) + юрист (฿30–60K). Не 5–8%. Те 5–8% — это полный стек обеих сторон.

FET-форма. Иностранный перевод должен поступить в иностранной валюте и конвертироваться в Таиланде. На суммы от $50K банк выдаёт FET form. Без неё Land Office не зарегистрирует freehold (Bank of Thailand).

Скидка 0.01% по Royal Decree: почему иностранец её не получит

Royal Decree от 22 апреля 2025 снижает transfer fee с 2% до 0.01% на жилую недвижимость стоимостью до ฿7M — до 30 июня 2026.

Иностранцы из этой льготы исключены. Согласно практическому обзору Tilleke & Gibbins уведомлений Министерства внутренних дел, reduced fees apply only when "the buyer is an individual with Thai nationality." Иностранные граждане и тайские юрлица excluded — платят стандартные 2% вне зависимости от суммы сделки.

Половина RU-гайдов в топ-8 SERP либо вовсе опускает foreigner exclusion, либо подаёт стимул как универсальный — он не универсален. Даже для граждан Таиланда льгота ограничена объектами до ฿7M — ниже медианной цены 1-bedroom кондо в Бангтао или в Камале.

На ฿8M кондо в Раваи иностранец платит те же стандартные 2%.

Ежегодный Land & Building Tax: ловушка для тех, кто читал старые гайды

«В Таиланде нет ежегодного налога на недвижимость» — устаревшая формулировка. С 1 января 2020 действует Land & Building Tax Act B.E. 2562. Пандемийные скидки (90% в 2020–2021, 15% в 2023) истекли. Lex Bangkok подтверждает: в 2569/2026 никакого Royal Decree о скидке нет. Год 2569 — первый полновесный год enforcement.

Ставки для иностранца на жилой недвижимости (non-primary residence — дефолт для иностранца):

На ฿8M кондо (оценочная ~฿6.4M): ฿1 280/год ($37). Письма-расчёты приходят в феврале, оплата — до 30 апреля.

Tabien Baan exemption — для кондо primary residence: первые ฿10M стоимости здания освобождены, если имя владельца на Tabien Baan (Tor Ror 13) на 1 января. Большинство иностранцев жёлтый Tabien Baan не оформляют — дефолт для иностранца-инвестора: non-primary residence band 0.02% с первого бата.

Если объект покупается через leasehold-структуру, налоговый стек выглядит иначе — transfer fee заменяется на 1% lease registration fee, SBT не применяется. См. сравнение freehold vs leasehold в Таиланде для полного разбора.

Миф о «налоге на роскошь свыше ฿10M» — и что происходит на самом деле

В тайском законодательстве по состоянию на май 2026 отсутствует отдельный «налог на роскошь» на недвижимость свыше ฿10M. Это утверждение проверено по всем релевантным первичным источникам: rd.go.th, ratchakitcha.soc.go.th (Royal Gazette), Office of the Council of State / krisdika.go.th, практические обзоры Tilleke & Gibbins, Nishimura & Asahi, Frank Legal & Tax, HLB Thailand, Lex Bangkok. Ни один первичный источник не подтверждает существование отдельной luxury-полосы.

В RU SERP миф активнее, чем в EN. Rostsber.ru прямо называет «налог на роскошь 2-5% на объекты дороже 10 млн бат»; restproperty.ru создаёт аналогичное впечатление через framing L&B Tax. Никакой регуляторной базы нет.

Что реально существует: L&B Tax non-primary residence поднимается до 0.10% — но лишь на сегментах выше ฿100M оценочной стоимости. Tabien Baan exemption освобождает первые ฿10M стоимости здания для primary residence тайцев — это порог освобождения, а не порог surcharge. Проект о luxury tax обсуждался в 2017 году, в финальную редакцию закона не вошёл.

На ฿8M кондо иностранец платит ~฿1 280/год (0.02% от оценочной ฿6.4M) — не 2–5% от цены. Попросите агента, называющего «налог на роскошь», назвать номер статьи Revenue Code или Royal Decree. Дать его невозможно. Смотрите доступные предложения в Бангтао — все объекты выше ฿10M облагаются тем же 0.02% L&B Tax.

Налог с аренды: PIT, вычеты, 15% WHT нерезидента, и DTA с Россией

Налоговый резидент (≥180 дней) подаёт PND.94 до 30 сентября + PND.90 до 31 марта. Брутто-аренда минус 30% стандартный вычет (без документов) или actual expenses (CAM, управление), минус ฿60K личная льгота. Остаток — прогрессивный PIT: 0% → ฿150K, 5% → ฿300K, 10% → ฿500K, 15% → ฿750K… до 35% свыше ฿5M.

На ฿80K/мес ($2 300) аренды: ฿960K − ฿288K − ฿60K = ฿612K облагаемая. PIT: 5% × ฿150K + 10% × ฿200K + 15% × ฿112K = ~฿44 300/год (~4.6% эффективная). Подробнее — HLB Thailand.

Нерезидент (<180 дней): 15% WHT на брутто-аренду если арендатор — тайское юрлицо (฿144K на ฿960K). Подача PND.90 возвращает разницу — типичная экономия ~฿100K/год.

DTA Россия–Таиланд (Конвенция от 23.09.1999, в силе с 2010). По Конвенции об избежании двойного налогообложения (ст. 6 — доход от недвижимости, ст. 13 — прирост капитала, ст. 23 — устранение двойного налога): тайский налог зачитывается против российского НДФЛ 13%. С ฿960K аренды уплачено в Таиланде ~฿44K — в РФ доплачиваете разницу до 13%, но не дублируете нагрузку. Ни один из 8 конкурентов в RU SERP не даёт этого ответа со ссылкой. Список DTA по другим странам — на bot.or.th. Бенчмарк аренды — в каталоге кондо в Раваи.

Налоги при покупке недвижимости в Таиланде: worked example ฿8M за 5 лет

Один объект — от покупки до выхода. Setup: foreign-quota freehold 1-bedroom кондо в Бангтао, цена сделки ฿8M ($230K), оценочная Land Office ฿6.4M ($184K), долгосрочная аренда ฿80K/мес, продажа за ฿9M ($259K) через 5 лет. Продавец-физлицо весь срок. Курс 1 USD ≈ 34.8 ฿ (Bank of Thailand, май 2026).

Год 0 — день сделки (продавец владел 4 года → SBT)

WHT (4y, factor 0.29): ฿6.4M × 0.29 ÷ 4 = ฿464K/год → 5% × ฿100K + 10% × ฿364K = ฿41 400/год × 4 = ฿165 600 (Siam Legal). Если продавец держал ≥5 лет: SBT → stamp duty ฿40 000; кэш покупателя без изменений.

Год 1 — ежегодный carry

CAM — не налог, а сбор юрлица здания. Не вычитается против L&B Tax, но вычитается против rental PIT как actual expense.

Год 1 — налог с аренды (резидент)

Год 5 — выход (продажа ฿9M ($259K), продавец-физлицо, 5 лет владения)

Deduction factor для 5 лет: 0.35 (Siam Legal). Оценочная Land Office к выходу ~฿7.04M ($202K). Применяется упрощённая шкала WHT, не стандартная PIT.

WHT продавца (5y, factor 0.35): ฿7.04M × 0.35 ÷ 5 = ฿492 800/год → 5% × ฿100K + 10% × ฿392 800 = ฿44 280/год × 5 = ฿221 400. Cross-check: Siam Legal worked example ฿12.5M, 5y → ฿120K/год × 5 = ฿600K — наш результат пропорционально согласован.

5-летняя сводка

~7.9% от исходной цены ฿8M. Около 35% footprint — WHT при продаже. Годовая налоговая нагрузка (L&B + аренда PIT) — ~1.4% от цены покупки в год.

Методологическая нота: Шаг PIT в расчёте WHT использует упрощённую шкалу недвижимости (5%/10%/20%) — Section 50(5) + Section 48(4) + Royal Decrees 165/376 — а не стандартную 8-полосную PIT 0–35%, применённую выше для аренды. Это принципиально разные нормы Revenue Code. Все 8 RU-конкурентов в SERP либо не считают вовсе, либо применяют неверную шкалу.

Пять ловушек иностранного покупателя

1. «В Таиланде нет ежегодного налога до ฿10M». L&B Tax B.E. 2562 действует с 2020. Иностранец платит non-primary residence 0.02% с первого бата. ฿10M — это Tabien Baan exemption для тайцев-резидентов, не для иностранца.

2. «Скидка 0.01% — для всех покупателей до ฿7M». Только для граждан Таиланда. Иностранец платит 2% вне зависимости от суммы.

3. «Налог на роскошь 2-5% от ฿10M». Нет в законе. Ни rd.go.th, ни krisdika.go.th, ни Royal Gazette не подтверждают. Не закладывайте в бюджет.

4. «Арендатор удержал 15% WHT — декларация не нужна». Для налогового резидента типичная переплата ~฿100K/год. Подача PND.90 возвращает разницу — час работы с консультантом.

5. «CAM — это налог». Нет, сбор юрлица. Вычитается против rental PIT как actual expense, но не против L&B Tax.

FAQ: Часто задаваемые вопросы

Сколько налогов платит иностранец при покупке кондо в Таиланде?

На ฿8M кондо реальный кэш покупателя в Land Office — около ฿124–154K ($3 600–4 400): половина transfer fee (฿64K), sinking fund (฿30K), юрист (~฿30–60K). Стандартное «5–8% closing costs» включает seller-side SBT, stamp, WHT — иностранцу-покупателю их не платить.

Действует ли скидка 0.01% при покупке недвижимости в Таиланде для иностранцев?

Нет. Royal Decree от 22 апреля 2025 снижает transfer fee с 2% до 0.01% на жильё до ฿7M (действует до 30 июня 2026), но льгота — только для граждан Таиланда. Иностранцы и тайские юрлица excluded — платят стандартные 2%. Источник: уведомления Министерства внутренних дел.

Сколько ежегодного налога платить за кондо в Таиланде иностранцу?

С 2020 года действует Land & Building Tax. Для иностранца (non-primary residence) — 0.02% от оценочной с первого бата. На ฿8M кондо (оценочная ~฿6.4M) — ~฿1 280/год ($37). Налоговый год 2569/2026 — first full-rate год без пандемийных скидок. Оплата до 30 апреля.

Есть ли в Таиланде налог на роскошь свыше 10 миллионов бат?

Нет. По состоянию на май 2026 такой нормы не существует — ни в Revenue Code, ни в Royal Gazette. ฿10M — это порог Tabien Baan exemption для тайцев (primary residence), не сurcharge. «Налог на роскошь» — миф из RU-маркетинга без статутной базы.

Сколько налогов при продаже кондо в Таиланде иностранцем через 5 лет?

На ฿8M → ฿9M за 5 лет: продавец платит stamp duty 0.5% (฿45K), половину transfer fee (฿70K) и WHT с deduction factor 0.35 (~฿221K). Итого ~฿337K ($9 700). До 5 лет SBT 3.3% заменяет stamp duty и существенно повышает нагрузку.

Платится ли налог в России и Таиланде одновременно за аренду кондо?

Не одновременно. По Конвенции Россия–Таиланд от 23.09.1999 (в силе с 2010, ст. 6/13/23) тайский налог зачитывается против российского НДФЛ 13%. Уплаченные в Таиланде ~฿44K с ฿960K аренды снижают доплату в РФ — двойной нагрузки нет.

Источники и ссылки

Официальные первичные источники:

• Thai Revenue Department — SBT Section 91/2 · Stamp Duty · PIT rates
• Office of the Council of State — Land & Building Tax Act B.E. 2562
• Bank of Thailand — FET regulations and DTA list

Практические обзоры:

• Tilleke & Gibbins — 0.01% stimulus: Thai nationals only
• Lex Bangkok — Land and Building Tax 2026
• HLB Thailand — rental income and PIT
• Siam Legal — WHT deduction-factor table
• Конвенция Россия–Таиланд 23.09.1999

Внутренние ссылки:

• Полный гид по покупке для иностранца
• Бангтао · Раваи · Камала
• Листинги Бангтао · Листинги Раваи
• English version of this guide

Обновлено: май 2026. Гид о налогах при покупке недвижимости в Таиланде подготовлен командой AIProperty Phuket Editorial — на основе норм тайского законодательства, материалов практикующих юридических фирм и каталога из 5 400+ актуальных листингов Пхукета, обновляемого ежедневно. Не является налоговой консультацией. Налоговые позиции зависят от резидентства, срока владения, оценочной стоимости Land Office и взаимодействия DTA с вашей страной — наймите тайского лицензированного налогового консультанта (HLB Thailand, Frank Legal & Tax, Tilleke & Gibbins — практики, цитируемые в этом гиде). Стимул 0.01% истекает 30 июня 2026; полный enforcement L&B Tax — налоговый год 2569. Мы продаём, а не сдаём — читайте наши стандарты редакции.

Рассчитайте налоги при покупке недвижимости в Таиланде под свой объект — напишите менеджеру. Смотреть каталог · AI-подбор