Freehold или leasehold Таиланд: гайд для покупателя-иностранца 2026

TL;DR: Для кондо иностранцу почти всегда нужен freehold в рамках 49%-й квоты (Condominium Act B.E. 2522 §19 + §19/2). Для виллы — только зарегистрированный 30-летний leasehold земли (§540 ГК). Верховный суд Таиланда №4655/2566 (март 2025) признал продления 30+30+30 ничтожными за пределами первых 30 лет. Законопроект о 99-летнем лизхолде существовал, но был закрыт правительством в сентябре 2025 года — он не стал законом. FET-форма обязательна для freehold-кондо.

Что значат freehold и leasehold в тайском праве

Перед тем как выбрать объект, нужно выбрать структуру. Это не маркетинговая тонкость — от формы владения зависит, кому перейдёт объект после вас, сможет ли кто-то его профинансировать через 15 лет и насколько широк будет рынок покупателей при перепродаже. Полный гайд по покупке для иностранца на Пхукете разбирает сам процесс сделки; здесь — только решение по форме владения.

Freehold — полная регистрация права собственности на Чаноте (Nor Sor 4 Jor), высшем титуле по Land Code Act B.E. 2497, выдаваемом Департаментом земель Таиланда. Имя собственника вписано в документ; право бессрочное, наследуемое, передаваемое без согласия третьих лиц.

Leasehold в Таиланде — не право собственности. Это зарегистрированный договор аренды, внесённый как обременение на Чанот. Документ о праве собственности по-прежнему принадлежит арендодателю; имя арендатора и срок — лишь запись об ограничении. Никакого права выкупа нет: в Таиланде не существует закона об энфрайчайзменте leasehold, нет государственного арендодателя как в Гонконге. Тайский leasehold — договорное право против одного частного лица.

Section 540 ГК Таиланда (Civil and Commercial Code) устанавливает жёсткий потолок: договор аренды недвижимости не может превышать 30 лет. Это обязательная норма — её нельзя обойти договорённостью сторон.

Что иностранец может оформить в собственность: правовая карта

Земля — нельзя напрямую. Section 86 Land Code Act B.E. 2497 прямо запрещает иностранцам прямое владение землёй. Исключений по сумме инвестиций, категории визы или сроку проживания не существует.

Юнит в кондоминиуме — freehold возможен при двух одновременных условиях:

1. Иностранец должен подпадать под одну из категорий в Section 19 Condominium Act B.E. 2522. Самый распространённый путь — ввоз иностранной валюты для покупки (FET-форма). Также подходят держатели отдельных разрешений на проживание и BOI-резиденты.

2. В проекте должно быть место в иностранной квоте по Section 19/2 того же закона (в старых переводах — «Section 19 bis»): суммарная доля иностранного freehold-владения не может превышать 49% от общей жилой площади. Квота считается по площади, а не по числу юнитов.

Половина конкурентов путает эти статьи, пишут «Section 19 ограничивает долю иностранцев до 49%». Это неточно: Section 19 определяет кто может купить; Section 19/2 — сколько площади могут держать иностранцы. Оба условия нужны одновременно.

Вилла — иностранец оформляет здание в собственность (через superficies), а землю берёт в leasehold. Единственная правомерная структура после марта 2025 — один зарегистрированный 30-летний leasehold по Section 540 ГК.

Тайская компания — технически позволяет владеть землёй при наличии реальных тайских акционеров. Номинальные структуры нарушают Foreign Business Act и с 2024 года всё активнее проверяются Land Office. Не стандартный путь без специалиста.

Решение Верховного суда Таиланда №4655/2566: freehold или leasehold Таиланд после 18 марта 2025

Это самый важный раздел. Ни один из десяти конкурентов в русскоязычной выдаче не называет это решение по номеру — даже апрельские 2026 года.

18 марта 2025 года Верховный суд Таиланда (ศาลฎีกา) вынес решение №4655/2566: заранее подписанные структуры 30+30+30 ничтожны и не подлежат принудительному исполнению за пределами первых 30 лет. Суд применил Section 540 ГК Таиланда напрямую.

Суть дела: арендатор единовременно оплатил все три 30-летних периода при подписании. Суд отверг аргумент о том, что авансовый платёж создаёт исполнимые права на второй и третий периоды. Логика: продления — личные договорные обещания, они не создают вещного права, не привязаны к участку и не обязывают нового собственника земли.

Разбор опубликован на Formichella & Sritawat (fosrlaw.com) и Lawyers For Expats Thailand.

Если 30+30+30 уже подписан:

1. Первые зарегистрированные 30 лет остаются действительными и исполнимыми.
2. Годы 31–90 ничтожны — вне зависимости от формулировок договора и авансовой оплаты.
3. На 30-м году — переговоры с тогдашним собственником земли без автоматического права продления и без гарантии ставки.

Для покупателей в 2026 году:

1. Если продают «90 лет гарантировано» — либо отстали от правовой реальности на 14+ месяцев, либо вводят в заблуждение.
2. Планировать на 30 лет. Договариваться о защитных пунктах: право первого отказа на 30-м году, явно прописанное право субаренды, уведомление о смене собственника, компенсация за улучшения здания. Ни один из них не создаёт «90 лет», но каждый укрепляет позицию при пересмотре.

Законопроект о 99-летнем лизхолде: что реально происходило в 2025–2026

Раз в несколько месяцев появляется статья о том, что Таиланд «вот-вот» разрешит иностранцам 99-летний leasehold. Ниже — проверенная хронология, потому что разница между «предложено» и «принято» — это разница между действующим законом и слухом.

Что предлагалось. Правительство Таиланда разрабатывало поправки к Закону о праве на leasehold государственного имущества (Rights Over Leasehold Asset Act), которые увеличили бы максимальный срок аренды с 30 до 99 лет. Аргумент: привлечь долгосрочные иностранные инвестиции в недвижимость, гостиницы и инфраструктуру, сохраняя при этом возврат земли государству или арендодателю по окончании срока. Предложение позиционировалось как компромисс: иностранец получает временну́ю защиту без прямого права собственности на землю.

Как шёл законопроект — и где он застрял. Черновой вариант пролежал в Министерстве внутренних дел более года без движения. В июне 2025 года партия «Пхыа Тай», получив контроль над МВД, заявила, что заново оценит срочность законопроекта. В прессе появились публикации об «ускоренном» парламентском рассмотрении. Ни одного голосования в кабинете министров так и не состоялось.

16 сентября 2025 года новая коалиция (с «Бхум Джай Тай» в качестве ключевого партнёра) официально закрыла законопроект. Заместитель лидера «Бхум Джай Тай» Сирипонг Ангкасакулкиат заявил прямо: «Мы не будем продвигать законодательство, которое ещё находится на стадии изучения — времени недостаточно. Предложение также вызвало споры среди депутатов и в обществе, поэтому оно не будет реализовано.» (Nation Thailand, 16 сентября 2025.)

По состоянию на июнь 2026 года ни одно последующее правительство не возобновило работу над законопроектом и не внесло аналогичного. Представители строительной и девелоперской отрасли продолжают лоббировать реформу — на отраслевом семинаре в октябре 2025 её назвали «необходимой» — но лоббирование не является законом.

Что изменилось бы, если бы закон был принят. Арендаторы могли бы регистрировать договоры сроком до 99 лет (на несельскохозяйственных землях) с правом залога, передачи и наследования аренды в течение срока. Это не создало бы права собственности иностранца на землю — по истечении срока земля всё равно возвращается. Структура 30+30+30 стала бы устаревшей: её заменил бы единый прямо регистрируемый долгосрочный договор.

Практический вывод для тех, кто подписывает договор сегодня. Section 540 ГК по-прежнему ограничивает аренду 30 годами. Решение Верховного суда №4655/2566 по-прежнему делает ничтожными заранее подписанные продления. В законе ничего не изменилось с марта 2025 года. Если агент или застройщик закладывает в цену виллы «реформенную премию» — намекая на скорую 99-летнюю защиту — эта премия отражает политический исход, который не состоялся и в настоящее время закрыт. Планируйте на 30 лет. Добивайтесь защитных пунктов в договоре, описанных ниже.

Иностранная квота 49%: как Section 19/2 работает на практике

Квота считается по жилой площади каждого проекта и фиксируется в момент регистрации в Land Office — не при резерве. Проект с 30%-ным иностранным владением на старте стройки может исчерпать квоту к сдаче.

Поскольку расчёт идёт по площади: четыре пентхауса и сорок студий могут при восьми-десяти иностранных юнитах «съесть» все 49%. Покупателям крупных юнитов нужно проверять и абсолютный остаток квоты, и буфер.

Когда иностранец продаёт юнит тайцу — площадь возвращается в тайскую часть. Юнит, купленный в leasehold, может быть зарегистрирован в freehold следующим иностранным покупателем. Актуальная справка о квоте от управляющей компании, датированная не старше 30 дней — обязательна.

При покупке off-plan: проверка квоты происходит при регистрации в Land Office через 18–36 месяцев после SPA. В договоре должны быть прописаны все три сценария: полный возврат, перенос или переход в leasehold. В Бангтао и Сурине очереди freehold-квоты длиной 1–3 года — норма, а не исключение. Актуальный статус квоты по каждому проекту — в нашем каталоге кондо в свободной собственности на Пхукете.

Разница в цене freehold или leasehold Таиланд: данные по Пхукету (каталог 5 400+ объектов, май 2026)

Большинство источников дают «скидку leasehold 10–15%» одной фразой без района и без данных. Вот что показывает каталог.

Таблица 1 — Бангтао, кондо 1 спальня (91–92 активных листинга по каждой категории)

На однокомнатных в Бангтао премия freehold по медиане — около 1–2%. На студиях заметнее: freehold ฿6 100 000 (≈ $173 000) против leasehold ฿5 400 000 (≈ $153 000), около 11%.

На виллах разрыв шире: по всем типам объектов в Бангтао средняя «Foreign Ownership» — ฿15 700 000 (≈ $446 000) против ฿12 300 000 (≈ $349 000) leasehold (21%). В Сурине: ฿20 400 000 (≈ $580 000) против ฿11 000 000 (≈ $312 000) — 46%, хотя значительная часть разрыва объясняется типом объектов в зоне, а не чистой природой владения.

Ключевой тезис: разрыв на входе сжимается, на выходе расширяется. Leasehold с 15 годами в остатке практически не финансируется банками. Входная скидка не всегда компенсирует риск ликвидности на выходе.

Посмотреть актуальные объекты Бангтао — список обновляется ежедневно.

Таблица 2 — Расходы при сделке (пример: кондо ฿7 000 000 / ≈ $199 000, курс ฿35,2/$1)

Карта решения: тип объекта, горизонт, цель

1. Кондо + квота свободна → freehold. Шире пул покупателей, право наследования, голос в ТСЖ, нет потолка Section 540. Leasehold на кондо оправдан только если квота исчерпана именно в том проекте, который нужен, и альтернатив нет.

2. Кондо + квота исчерпана → leasehold или ждать. В премиум-проектах листы ожидания freehold-квоты длиной 1–3 года — реалистичный сценарий. Если тайминг критичен, leasehold с ясным пониманием рисков выхода.

3. Вилла → один зарегистрированный 30-летний leasehold + superficies на здание. После решения №4655/2566 — это финальный ответ. Не платить премию за «обещанные продления», которые Верховный суд признал ничтожными. Детальный разбор покупки виллы по районам, ценовым уровням и due diligence — в нашем гайде по виллам Пхукета.

4. Вилла через тайскую компанию → избегать. Проверки Land Office с 2024 года ужесточились; гайды до 2024 устарели в этом пункте.

5. Leasehold рационален при: горизонте 10–15 лет, входной скидке не менее 10%, консервативном моделировании выхода. Это калькулируется заранее, а не постфактум.

Где разница в форме владения важнее всего: районы Пхукета

Бангтао — 533 активных объекта (252 foreign-ownership freehold, 245 leasehold). Freehold-кондо доступны; виллы — почти поголовно на leasehold-земле. Подробнее — как устроен рынок вилл в Бангтао.

Сурин — «Миллионерс Майл»; высшая концентрация premium villa leasehold. Каталог: 117 leasehold объектов (средняя ฿11 000 000 / ≈ $312 000), 179 foreign-ownership (средняя ฿20 400 000 / ≈ $580 000). 34 объекта в company-структуре (средняя ฿47 000 000 / ≈ $1 335 000) — наследие практик до 2024 года. О виллах на «Миллионерс Майл» Сурина — в разделе района.

Cape Yamu — восточное побережье, небольшой премиум-рынок. 9 leasehold против 25 foreign-ownership; ценовой разрыв умеренный — здесь премию диктует локация. Leasehold-виллы Кейп Яму отличаются от западного побережья.

Камала — пересечение freehold-кондо и leasehold-вилл. 104 foreign-ownership (средняя ฿20 900 000 / ≈ $594 000), 74 leasehold (средняя ฿13 900 000 / ≈ $395 000). Близость к пляжу не гарантирует freehold. Виллы и кондо Камалы — в разделе района.

В Бангтао и Камале freehold-квота на популярные проекты уходит ещё до ввода в эксплуатацию. Проверка актуального статуса квоты — часть обязательного due diligence. Резюмируя: freehold или leasehold Таиланд — выбор, который делается до подписания резерва, а не после.

FAQ: часто задаваемые вопросы о freehold и leasehold в Таиланде

Можно ли в 2026 году оформлять leasehold по схеме 30+30+30 в Таиланде?

Юридически — нет, как гарантию 90 лет. Защищён только первый 30-летний срок. Решение Верховного суда Таиланда №4655/2566 от 18 марта 2025 г. (Section 540 ГК) признало второе и третье 30-летние продления ничтожными — даже при предоплате за все три периода.

Разрешит ли Таиланд иностранцам 99-летний leasehold?

По действующему законодательству — нет. Проект поправок, расширявший максимальный срок аренды с 30 до 99 лет, активно обсуждался в 2024–2025 годах, однако был официально закрыт 16 сентября 2025 года коалиционным правительством (заместитель лидера «Бхум Джай Тай» подтвердил, что предложение «реализовано не будет»). По состоянию на июнь 2026 года никакого нового законопроекта не внесено. Потолок §540 ГК в 30 лет остаётся в силе. Не переплачивайте за реформу, которая не принята.

Может ли иностранец оформить freehold на землю в Таиланде?

Нет. Section 86 Land Code Act B.E. 2497 прямо запрещает прямое владение землёй иностранцами. Исключений по сумме инвестиций, категории визы или сроку проживания не существует. Единственная freehold-категория для иностранца — юнит в кондоминиуме при выполнении Section 19 и Section 19/2 Condominium Act B.E. 2522.

Что такое 49%-ная иностранная квота в тайском кондоминиуме?

Section 19/2 Condominium Act B.E. 2522 (в старых переводах — «Section 19 bis») ограничивает суммарное иностранное freehold-владение в любом зарегистрированном кондо-проекте 49% от общей жилой площади — не от числа юнитов. Section 19 — отдельная статья, перечисляющая категории иностранцев, которые могут владеть в принципе. Оба условия должны выполняться одновременно.

Дешевле ли leasehold-кондо по сравнению с freehold?

Обычно да, но разрыв на входе меньше, чем на выходе. По каталогу в Бангтао медианная разница на 1-комн. кондо сейчас около 1–2%. На вторичном рынке разрыв расширяется по мере уменьшения остатка аренды: leasehold с 15 годами в остатке плохо финансируется банками и продаётся узкому кругу покупателей.

Как наследуется leasehold в Таиланде?

Не автоматически. Зарегистрированный leasehold — личный договор; по умолчанию прекращается со смертью арендатора, если договор не содержит оговорку о наследовании. Защитные пункты согласовывают при подписании; дополнительно оформляют тайское завещание у лицензированного юриста.

Можно ли получить ипотеку на leasehold-объект в Таиланде?

Практически нет. Тайские розничные банки почти не кредитуют иностранцев-арендаторов. Некоторые трансграничные кредиторы рассматривают leasehold с остатком не менее 25 лет; ниже этого порога финансирование фактически недоступно. Большинство покупателей leasehold платят наличными или используют рассрочку от девелопера.

Источники и дополнительное чтение

• Канцелярия Государственного совета Таиланда — Condominium Act B.E. 2522, Land Code Act B.E. 2497, ГК Таиланда (krisdika.go.th)
• Департамент земель Таиланда — виды титулов, регистрация аренды, transfer fee (dol.go.th)
• Formichella & Sritawat — разбор решения Верховного суда №4655/2566 (fosrlaw.com)
• Lawyers For Expats Thailand — комментарий к решению 4655/2566 о ничтожности 30+30+30
• Nation Thailand — Новое правительство закрывает план 99-летнего лизхолда (16 сентября 2025)
• Полный гайд по покупке для иностранца на Пхукете
• Посмотреть актуальные объекты Бангтао

Обновлено: 4 июня 2026. Редакция AIProperty Phuket — на основе тайского законодательства, комментариев практикующих юрфирм к решению №4655/2566, материалов Nation Thailand о законопроекте о 99-летнем лизхолде и каталога 5 400+ активных листингов, обновляемого ежедневно. Не является юридической консультацией. Для конкретной сделки обращайтесь к лицензированному тайскому юристу. Решение Верховного суда марта 2025 года продолжает интерпретироваться нижестоящими судами — проверяйте актуальные комментарии практиков перед подписанием любого договора аренды сверх 30 лет. Мы продаём, а не сдаём — читайте о редакции.

Смотреть каталог · Написать менеджеру · AI-подбор