Доходность аренды на Пхукете 2026: честная чистая по районам и с оговоркой про Hotel Act
Обновлено: 7 мая 2026. Автор: Редакция AIProperty Phuket — стандарты редакции
TL;DR: Реальная доходность аренды на Пхукете 2026 — 4–6% net для долгосрочной и 5–8% net для краткосрочной с hotel licence. Заголовочные 8–12% это gross — gross-to-net разрыв 30–40%. Лицензии Hotel Act B.E. 2547 нет у 0% из 12 675 Airbnb-листингов Пхукета (Airbtics, июль 2025). Бангтао и Май Кхао обходят Патонг по net.
На ฿8M (~$230K при курсе BoT ~34,8 ฿/$ на 6 мая 2026) 1-bedroom кондо в Бангтао реалистичный год-1 net cash flow по LTR — около ฿350 000 (4,4% net). То же объявление с заголовочным gross 10% игнорирует management stack, OTA-комиссию и hotel licence, которой у здания почти точно нет. Ни один из top-10 гидов в RU SERP не называет Hotel Act B.E. 2547 по имени. Этот — называет.
Доходность аренды на Пхукете 2026 — gross vs net и почему это разные числа
Gross yield считается просто: годовой доход от аренды делить на цену объекта. Кондо за ฿8M, сдаваемое за ฿56 000/мес, даёт ฿672 000/год — 8,4% gross. На брошюре выглядит убедительно. Вот как та же цифра смотрится после вычета operating stack:
Gross-to-net стек — типовые расходы на ฿8M кондо ~50 кв. м:
| Расход | Типовой диапазон | На ฿8M кондо | USD экв. |
|---|---|---|---|
| Управление (LTR) | 10–15% от gross | ฿50 000–75 000/год | $1 440–2 160 |
| Управление (STR) | 20–30% от gross | ฿135 000–200 000/год | $3 880–5 750 |
| OTA-комиссия (Airbnb/Booking, только STR) | 15–20% от gross | ฿100 000–135 000/год | $2 875–3 880 |
| CAM (плата юрлицу здания) | ฿40–80/кв. м/мес | ฿24 000–48 000/год | $700–1 380 |
| Коммунальные (STR — за счёт собственника) | ฿4 000–6 000/мес | ฿48 000–72 000/год | $1 380–2 070 |
| Простой (LTR: 5–10%; STR blended: 30–40%) | — | ฿34 000–134 000/год | $980–3 850 |
| Ремонт + амортизация мебели | 5–8% от gross | ฿34 000–54 000/год | $980–1 550 |
| Страхование | — | ฿3 000–10 000/год | $85–290 |
| Налог на землю и строения (0,02% оценочной) | — | ~฿1 600/год | ~$45 |
| Rental PIT (прогрессивно, эффективно ~5–10% после вычетов) | — | ฿25 000–45 000/год | $720–1 290 |
Итог: после полного стека реалистично управляемый LTR-юнит даёт 4–6% net. Hotel-licensed STR — 5–8% net, но только при наличии лицензии, дисциплинированном управлении и blended occupancy выше 65%. CBRE Thailand H1 2025 по Пхукету цитирует luxury-кондо в районе 6–8% gross. Triangulation с данными операторов (Kalinka ROI апрель 2026: Патонг 7–9% gross → 4–5,5% net; Раваи/Най Харн 8–10% gross → 5–7% net; Aster of Asia: 6–8% gross → 3,5–5,5% net) даёт реалистичный диапазон 4–6% net LTR и 5–8% net STR-licensed.
Кто цитирует 8% net из нелицензированного здания — использует peak-season occupancy, нулевой простой и «забытую» комиссию управляющей компании. Спросите, какие допущения.
Полный налоговый стек — в гиде по налогам на недвижимость Пхукета для иностранцев. О том, как структура собственности влияет на yield механику — leasehold-юниты несут дисконт ликвидности при выходе, который влияет на эффективный net yield на весь период владения.
Доходность аренды на Пхукете 2026 по районам — что показывают цифры (Патонг не №1)
Здесь большинство гидов ошибается. Половина RU SERP (Z4Realty, Prian/Exotic Property) ставит Патонг наверх по raw $/сутки. Вторая половина не ранжирует. По net Патонг — на 3–4 месте, а не первый: inventory density сжимает ADR — юнит, конкурирующий с 300+ листингами на Booking.com в радиусе 1 км, имеет меньше pricing power, чем юнит в Бангтао с 80 ближайшими.
Диапазоны ниже триангулированы из данных Kalinka ROI (апрель 2026), Aster of Asia (апрель 2026), Bamboo Routes condo tracker (апрель 2026) и нашего каталога 5 400+ активных листингов (medians обновляются еженедельно — см. disclaimer в footer).
| Район | Net LTR | Net STR (с hotel licence) | Ключевая переменная |
|---|---|---|---|
| Бангтао | 5–7% | 6–8% | Branded-residence глубина, экосистема Laguna, beach-club ADR |
| Май Кхао | 5–7% | 7–9% | Близость к аэропорту + branded residences держат hotel licences |
| Камала | 4–6% | 5–7% | Premium scarcity сохраняет ADR; inventory тоньше, чем в Патонге |
| Патонг | 4–6% | 5–7% | Высокий gross, но per-unit yield сжат oversupply + OTA-зависимостью |
| Карон / Ката | 4–6% | 5–7% | Прибрежные кондо, сильный сезонный качок; солидный LTR |
| Раваи | 4–6% | н/д (LTR-район) | Глубокая база long-stay экспатов, низкий простой, LTR-доминант |
О Патонге: Kalinka 2026 подтверждает: Патонг net 4–5,5% vs Раваи/Най Харн 5–7% и Бангтао 4,5–6%. Консенсус RU SERP о первенстве Патонга по STR не выживает после расчёта net.
О Май Кхао: близость к аэропорту + branded residences с hotel licences (Anantara — наиболее цитируемый) дают легитимный 7–9% net STR, но с trade-off: далеко от west-coast lifestyle, под который большинство покупателей строит life-plan.
Каталог Бангтао — страница района Бангтао. Инвестиционные кондо Патонга — инвестиционный каталог Патонга. LTR-глубина Раваи — гайд Раваи vs Най Харн. Сопоставить входную цену с диапазонами доходности: инвестиционные кондо на Пхукете — фильтр по району выдаст только актуальные объявления; виллы с бассейном на продажу Пхукет — для тех, кто считает LTR-сценарий по виллам.
STR vs LTR — что реально легально (раздел, который пропускают 10 из 10)
Hotel Act B.E. 2547 (2004) требует hotel licence для размещения, сдаваемого посуточно или понедельно за коммерческое вознаграждение.
Section 15 verbatim: «No person shall operate hotel business unless he has obtained a licence issued by the Registrar.»
Section 59 — наказание: лишение свободы до 1 года и/или штраф до ฿20 000, плюс ฿10 000 в сутки за продолжающееся нарушение.
Источник: Office of the Council of State (krisdika.go.th) + English translation — samuiforsale.com.
Закон исключает размещение «for monthly paid service charge or upward only» (Section 4, определение «гостиницы»). Практический порог, на который ориентируются специалисты, — 30 последовательных дней. Для нелицензированных зданий, не имеющих права на STR-программу, это единственный compliance-pathway.
По данным Airbtics (июль 2025): 0% из 12 675 активных Airbnb-листингов на Пхукете имеют short-term rental licence. Enforcement выборочный — фокус на крупных операторах в Патонге и Камале — но юридическое exposure существует независимо от истории проверок по вашему адресу.
Второе ограничение работает независимо: ТСЖ здания может запретить STR через building by-laws. Это пункт 6 в due-diligence чек-листе гида для покупателя-иностранца на Пхукете.
Где licensed STR доступен: The One Nai Harn (Burasari Group) — наиболее цитируемый licensed condotel на южном побережье. Branded residences в Бангтао и Май Кхао (Trisara, Banyan Tree, Anantara, Avadina) обычно держат licences в рамках managed rental-pool. В Камале — Twinpalms и select Millionaires' Mile проекты с licences.
Правило большого пальца: если проекция yield предполагает ночные бронирования — здание должно иметь hotel licence для легальности. Если licence нет — пересчитайте на 30+ дней: yield обычно падает на 1,5–3 п. п. net.
Работающий пример: ฿8M кондо в Бангтао — год 1 cash flow по двум сценариям
Посчитайте свои числа: наш калькулятор доходности Пхукет принимает цену, аренду, заполняемость, расходы — выдаёт gross/net yield и срок окупаемости. Попробуйте пресет для Бангтао для разбора ниже или сравните с другой зоной.
Setup: Бангтао, 1-bedroom кондо, 50 кв. м, freehold в иностранной квоте, с мебелью. Цена ฿8M (~$230K при курсе BoT ~34,8 ฿/$, 6 мая 2026). Покупатель — физлицо-иностранец, налоговый резидент Таиланда (180+ дней/год).
Сценарий A — LTR (12-месячная аренда ฿42 000/мес)
| Строка | ฿/год | USD экв. |
|---|---|---|
| Брутто-аренда (12 × ฿42 000) | 504 000 | $14 480 |
| − Управление (10%) | (50 400) | ($1 450) |
| − CAM (50 кв. м × ฿60/кв. м × 12 мес) | (36 000) | ($1 035) |
| − Ремонт + амортизация мебели (6%) | (30 240) | ($870) |
| − Страхование | (5 000) | ($145) |
| − Налог на землю и строения (0,02% × ฿8M) | (1 600) | ($45) |
| Pre-tax net | 380 760 | $10 940 |
| − Rental PIT (~7–8% эффективная после 30% вычета + allowances) | (~30 000) | (~$865) |
| Net cash flow год 1 | ~$10 080 |
Сценарий B — Нелицензированный STR (Airbnb-style, blended occupancy 65%)
Blended ADR: ฿4 500 high season (ноябрь–март), ฿2 200 low season (май–октябрь), blended ~฿3 400. При 65% загрузке — 237 занятых ночей.
| Строка | ฿/год | USD экв. |
|---|---|---|
| Брутто-аренда (237 ночей × ฿3 400) | 805 800 | $23 155 |
| − STR-управление (25%) | (201 450) | ($5 790) |
| − OTA-комиссия (15%) | (120 870) | ($3 475) |
| − Коммунальные (฿5 000/мес, owner-paid) | (60 000) | ($1 725) |
| − Уборка (฿800 × ~80 заездов) | (64 000) | ($1 840) |
| − CAM | (36 000) | ($1 035) |
| − Ремонт + амортизация (8%) | (64 464) | ($1 855) |
| − Страхование | (8 000) | ($230) |
| − Налог на землю и строения | (1 600) | ($45) |
| Pre-tax net | 249 416 | $7 170 |
| − Rental PIT | (~25 000) | (~$720) |
| Net cash flow год 1 | ~$6 450 | |
| Юридический статус | Требует hotel licence по Hotel Act B.E. 2547 — здание почти точно не имеет | — |
Реконсиляция: LTR 4,4% net обходит нелицензированный STR 2,8% net, несмотря на то что STR gross выглядит привлекательнее (10,1% vs 6,3%). STR stack тяжелее: 25% management + 15% OTA + utilities + cleaning. Модель использует оптимистичные допущения: 65% blended, нет void года, нет рефреша. STR обходит LTR только когда: (a) здание имеет hotel licence, (b) blended occupancy выше 70%, (c) direct-booking доля сокращает OTA-зависимость.
Застройщик, показывающий «10% STR yield» — показывает сценарий B gross без стека, без вопроса о лицензии, без occupancy-риска. Это та цифра, которую нужно допросить.
Почему доходности от застройщика отличаются (и как читать гарантию)
Брошюры цитируют gross и редко показывают operating stack. Это создаёт системный разрыв между маркетинговой и реальной цифрой.
6 вопросов любому застройщику с программой гарантированной доходности:
- Gross или net? Большинство гарантий — gross. После CAM и management «гарантированные 7%» обычно дают 5–5,5% net.
- Срок и что после expiry? Типовой срок — 3–5 лет. После — падение на спот, часто на 2–4 п. п. ниже в перенасыщённых районах.
- Кто backer — родительская компания или SPV? Большинство rental-pool гарантий backed SPV. Если SPV банкротится — гарантия рушится; recourse к parent нет.
- Clawback clause? Может ли оператор отменить ранее выплаченные распределения при промахе по occupancy?
- Personal-use cap? Большинство программ — 30–60 дней/год. 4 месяца личного пользования эффективно убивают гарантию.
- Verified год-1 occupancy? Запросить реальные данные оператора, а не проекцию из брошюры.
Гарантия застройщика — это предоплаченная аренда, не свободный yield. Юнит обычно стоит на 10–15% дороже спот-эквивалента; гарантия финансируется из этой маржи. На expiry владелец остаётся с юнитом в rental-pool, конкурирующем на спот-ставках. Treat как ценовой рычаг, не как доходный инструмент.
Об exit liquidity — как структура собственности влияет на ликвидность при выходе: guaranteed-yield юниты часто продаются медленнее, потому что покупатель наследует rental-pool обязательства.
Четыре ошибки, сжимающие доходность аренды на Пхукете
Патонг на gross-yield проекциях. Headline 8–12% gross в Патонге — частично developer-projection, частично STR-модель, частично peak-season-only. Per-unit OTA saturation сжимает ADR против поля 300+ конкурентов. Net реалистично 4–6% — в одной линии с другими west-coast районами. Сравните текущие кондо Патонга в каталоге с таблицей выше.
Нелицензированный юнит, купленный под STR-допущения. Если здание без hotel licence — легальная модель = 30+ дней. Ночная Airbnb-проекция схлопывается с ~10% gross до ~6% gross в этом сценарии — до того, как добавляется Hotel Act exposure.
Игнор сезонности. High season (ноябрь–март) STR occupancy — 80–90%. Low season (май–октябрь) — 30–40%. Annual blended для хорошо управляемого юнита — максимум 60–70%. Любая модель с 80%+ годовой загрузкой использует peak-season как полный год — арифметическая ошибка.
Путаница gross с net. 30–40% gross-to-net разрыв — вот вокруг чего построена вся статья. Инвестор, моделирующий на 10% gross и получающий 5% net, не был обманут: он просто не задал правильный вопрос до подписания. Задайте его: gross или net, и что в стеке.
Цены на аренду на Пхукете 2026: что получает инвестор
Быстрый ответ: Владелец 1-bedroom кондо в Бангтао получает ฿35 000–50 000 в месяц по долгосрочному договору (LTR ≥30 дней). После вычета управляющей компании, CAM и налогов — ฿28 000–40 000 чистыми. Вилла 3BR в том же районе даёт ฿130 000–180 000/мес по LTR. Это доход собственника, а не стоимость аренды для жильца.
Когда инвесторы ищут данные по «ценам аренды на Пхукете», большинство SERP-результатов отвечают с позиции арендатора — что придётся платить за жильё. Для покупателя-инвестора вопрос обратный: сколько мне будут платить ежемесячно, и как это соотносится с ценой покупки?
Таблица ниже построена на данных каталога (медианы rental_cache из 5 400+ активных объявлений, снимок июнь 2026) и привязана к сценариям из разделов выше.
Ежемесячный доход собственника по LTR — кондо, 1 спальня:
| Район | LTR медиана/мес (брутто) | Net после стека (~25–30%) | Медианная цена входа | Implied net yield |
|---|---|---|---|---|
| Бангтао (Чернг Тале) | ฿47 500 | ~฿33 000–35 000 | ฿7,4M | ~5,4% |
| Раваи | ฿35 000 | ~฿24 000–26 000 | ฿5,0M | ~5,9% |
| Камала | ฿33 000 | ~฿23 000–25 000 | ฿6,0M | ~4,6% |
| Карон | ฿34 000 | ~฿24 000–25 000 | ฿5,3M | ~5,4% |
| Патонг | ฿33 000 | ~฿23 000–25 000 | ฿6,8M | ~4,1% |
| Май Кхао | ฿25 000 | ~฿17 000–19 000 | ฿8,4M | ~2,6% |
Источник: rental_cache, снимок июнь 2026 (LTR ≥30 дней); медианная цена входа — каталог properties, is_active=true. Стек ~25–30% включает: управление 10–15%, CAM ฿40–60/кв. м/мес, ремонт/амортизация 5–8%. PIT рассчитывается отдельно на сумму net дохода.
Ежемесячный доход собственника по LTR — вилла:
| Тип | Район | LTR медиана/мес (брутто) | Net после стека (~30–35%) | Медианная цена входа | Implied net yield |
|---|---|---|---|---|---|
| Вилла 2BR | Раваи | ฿75 000 | ~฿49 000–52 000 | ฿17,9M | ~3,3% |
| Вилла 3BR | Бангтао | ฿162 500 | ~฿105 000–114 000 | ฿30,9M | ~4,1% |
| Вилла 3BR | Камала | ฿65 000 | ~฿42 000–45 000 | ฿22,3M | ~2,4% |
Примечание: виллы управляются с более высоким стеком (30–35%) — добавляются садовник, бассейн-сервис, охрана. Implied yield виллы ниже, чем у кондо при той же зоне: villa appeal — appreciation + lifestyle, не cash flow.
STR-доход для hotel-licensed юнитов (доход собственника/ночь):
Для объектов с hotel licence по Hotel Act B.E. 2547 — branded residences в Бангтао (Laguna, Banyan Tree, Anantara) и licensed condotels типа The One Nai Harn — нормативная ставка ADR (Average Daily Rate), отчисляемая собственнику после split с оператором:
- High season (ноябрь–март): ฿3 500–6 000/ночь на счёт собственника (после hotel-operator split ~50–60%)
- Low season (май–октябрь): ฿1 500–2 500/ночь
- Blended при 65% occupancy:
฿2 700–3 400/ночь → ฿640 000–800 000 в год на 1BR (฿53 000–67 000/мес gross)
После полного STR-стека (управление 20–25% + OTA 15% + коммунальные + уборка + CAM + ремонт) — net cash flow ฿35 000–50 000/мес на 1BR в Бангтао. Это совпадает с данными раздела «Сценарий B» выше для licensed варианта и соответствует диапазону 5–8% net STR, приведённому в таблице по районам.
Без hotel licence STR-модель превращается из ~8% gross в ~2,8% net (расчёт в сценарии B выше) — и создаёт юридическое exposure по Hotel Act. Поэтому для большинства покупателей рабочая модель — LTR: предсказуемый доход, нулевые лицензионные риски, меньший операционный стек.
Куда смотреть дальше: для понимания, как net yield соотносится с ростом стоимости актива и выходом — гид по инвестициям в недвижимость Пхукета. Актуальный каталог кондо под сдачу с фильтром по зоне и цене: инвестиционные кондо на Пхукете.
FAQ — часто задаваемые вопросы об аренде на Пхукете
Какую доходность аренды реально ожидать от кондо на Пхукете в 2026?
Net 4–6% для долгосрочной аренды (LTR) по большинству районов; 5–8% net для краткосрочной с hotel licence. Заголовочные 8–12% gross обычно исключают CAM, управление, OTA-комиссии, простой и налоги — gross-to-net разрыв 30–40%. Считайте net до подписания.
Можно ли легально сдавать квартиру на Пхукете через Airbnb?
Сдача менее 30 дней требует hotel licence по Hotel Act B.E. 2547 (Section 15). Без неё — незаконно, независимо от района. Per Airbtics (июль 2025) — 0% из 12 675 активных Phuket Airbnb-листингов имеют licence. Сдача 30+ дней legal без licence. Licensed condotels — легитимный STR-путь.
В каком районе Пхукета самая высокая доходность аренды в 2026?
Бангтао (5–7% net LTR, 6–8% STR для licensed branded residences) и Май Кхао (5–7% LTR, 7–9% STR с Anantara-style лицензиями). Патонг по headline gross высокий, но per-unit net страдает от inventory oversupply и OTA-комиссий — реально третий по net, не первый.
На сколько gross отличается от net на Пхукете?
Обычно на 30–40% ниже. На 8% gross ожидайте 4,5–5,5% net для LTR. Стек: CAM (฿40–80/кв. м/мес), управление (10–15% LTR / 20–30% STR), OTA (15–20% только STR), простой (blended 30–40% годовой), ремонт, страхование, PIT прогрессивно 5–35%.
Стоит ли участвовать в программе гарантированного дохода от застройщика?
Это предоплаченная аренда, не свободный yield. Юнит обычно дороже на 10–15% спот-эквивалента; гарантия 3–5 лет; после expiry — спот. До подписания установите: gross vs net basis, кто backer (parent или SPV), clawback, personal-use cap, verified год-1 occupancy.
Сколько можно заработать на аренде кондо на Пхукете в месяц?
По данным каталога (снимок июнь 2026): владелец 1-bedroom кондо по долгосрочному LTR-договору (≥30 дней) получает от ฿25 000/мес в Май Кхао до ฿47 500/мес в Бангтао — брутто. После вычета расходов собственника (управляющая компания 10–15%, CAM, ремонт, налог) остаётся ฿17 000–35 000 чистыми в месяц в зависимости от зоны. Вилла 3BR в Бангтао по LTR: ฿130 000–180 000/мес брутто, ฿90 000–115 000 после стека. Для licensed STR (hotel licence) цифры выше, но доступны только в branded residences и certified condotels.
Источники и дополнительное чтение
- Thailand Hotel Act B.E. 2547 — Office of the Council of State (krisdika.go.th)
- Hotel Act B.E. 2547 — English translation, samuiforsale.com
- Airbtics — Phuket Airbnb rules and licence-status data (July 2025)
- CBRE Thailand — Phuket Overall Figures H1 2025
- CBRE Thailand — Phuket Overall Figures H2 2025
- Thai Revenue Department — Personal Income Tax (rd.go.th)
- Как купить недвижимость на Пхукете иностранцу — юридическая база
- Freehold и leasehold в Таиланде — как структура собственности влияет на yield механику
- Полный налоговый стек на Пхукете для иностранца
- Раваи или Най Харн — как south-coast yield играют на unit-level
- Бангтао — каталог инвестиционных объектов
- Патонг — текущие инвестиционные кондо
- English version of this guide
Обновлено: июнь 2026. Данные о доходности аренды на Пхукете в этом гиде составлены редакцией AIProperty Phuket на основе тайского законодательства, отчётов CBRE Thailand H1/H2 2025 по рынку Пхукета, данных Airbtics о licensing-статусе листингов (snapshot июль 2025), каталога 5 400+ активных объектов и таблиц rental_cache (снимок июнь 2026), обновляемых еженедельно. Диапазоны yield — триангулированные оценки: каталожные медианы меняются еженедельно. Краткосрочная аренда (<30 дней) требует hotel licence по Hotel Act B.E. 2547 — работа без лицензии создаёт юридическое exposure независимо от района и истории проверок. Проекции доходности — модельные оценки; фактические результаты зависят от управления, загрузки, OTA-микса и налогового резидентства. Проконсультируйтесь с лицензированным тайским юристом и налоговым консультантом до заключения сделки. Доходность аренды на Пхукете пересматривается ежеквартально. Мы продаём, а не сдаём — стандарты редакции.
Каталог объектов → · Консультация с менеджером → · AI-подбор →
Вопросы о доходности аренды на Пхукете под ваш бюджет и район? Напишите менеджеру →