Как продать недвижимость в Таиланде иностранцу

Это информация, а не юридическая или налоговая консультация. Налоговая практика и правила валютного контроля меняются — свою ситуацию проверяйте с лицензированным тайским юристом и с банком до того, как что-то подпишете.

Коротко: продать недвижимость в Таиланде иностранец может наравне с тайским продавцом. Заложите 8–10% от цены на расходы выхода и срок заметно больший, чем «оформление за 1–2 месяца»: по 407 сделкам на Пхукете медиана 277 дней. Возможность получить деньги дома определяет форма FET, выданная при покупке.

Сколько стоит продать недвижимость в Таиланде

Русскоязычные материалы о продаже обычно останавливаются на списке сборов и сроке регистрации сделки. Но срок оформления и срок продажи — разные вещи, и вторая цифра решает гораздо больше. Начнём всё же со сборов: они хотя бы известны заранее.

На дне перевода права в Земельном департаменте может возникнуть четыре платежа. Какие именно — зависит от срока владения и от того, физлицо вы или компания.

Сбор за перевод права — 2% от оценочной стоимости. У Земельного департамента своя оценочная стоимость, и она обычно ниже рыночной цены сделки. Платёж по закону лежит на обеих сторонах, поэтому распределение — вопрос договора; на Пхукете чаще всего делят пополам.

Отдельно, потому что это регулярно путают: льготная ставка 0,01%, о которой пишут в связи с программой стимулирования рынка, распространяется только на граждан Таиланда. Иностранная сторона платит полные 2%.

Специальный налог с продаж (SBT) — 3,3% при владении менее пяти лет. Это 3% налога плюс 10% муниципальной надбавки на него, начисляемые с большей из двух величин: оценочной стоимости или цены сделки. Основание налога и рамки освобождения — за Налоговым департаментом Таиланда, статья 91/2 Налогового кодекса. При владении пять лет и дольше налог не применяется вовсе. На сделке в ฿15 млн это ฿495 000 — самая крупная строка расходов и единственная, которую можно обнулить терпением.

Гербовый сбор — 0,5%, но только когда SBT не применяется. Эти два платежа взаимоисключающие. В большинстве обзоров они стоят в одном списке так, будто платятся оба, — это не так.

Удерживаемый налог — та строка, которую нельзя назвать одной цифрой. Для физического лица Земельный департамент считает его от оценочной стоимости, вычитает нормативный вычет, растущий со сроком владения, и применяет к остатку прогрессивную шкалу НДФЛ от 0 до 35%. На практике получается 1–5% от оценочной стоимости. Для физлица этот платёж в день сделки, как правило, закрывает налог на доход от продажи окончательно — повторно декларировать сделку в годовой отчётности обычно не требуется.

Добавьте комиссию агентства 3–5%, и сторона продавца в сумме даёт 8–10% от цены.

За ставками вглубь — включая ежегодный налог на землю и строения и то, что платит покупатель, — полный разбор налогов на недвижимость Пхукета. Дальше этот гайд исходит из того, что цифры вы знаете, и отвечает на вопрос «что делать».

Про «налог на прирост капитала»

Отдельного налога на прирост капитала при продаже недвижимости физическим лицом в Таиланде нет. Доход облагается через систему НДФЛ и собирается тем самым удержанием в Земельном департаменте. Если вы ищете тайскую ставку capital gains tax, вы её не найдёте — её не существует, и любая страница с одной аккуратной цифрой описывает что-то другое.

Ваша страна налогового резидентства — отдельный вопрос, и этот гайд на него не отвечает. Многие юрисдикции облагают доход от продажи зарубежной недвижимости независимо от того, где лежат деньги. Спросить консультанта дома стоит до сделки, а не после.

Сколько на самом деле продаётся объект

Здесь заканчивается то, что можно прочитать в других обзорах. «Оформление занимает 1–2 месяца» — это про регистрацию, а не про поиск покупателя.

Мы отслеживаем предложения на рынке продажи Пхукета и фиксируем момент, когда объект уходит из каталога проданным. По всем отслеженным сделкам с пригодной датой публикации — 407 продаж, срок считается от даты выставления до даты, когда продажа зафиксирована, — картина такая:

Иначе говоря: 19% объектов ушли за 90 дней, 33% — за полгода, 65% — за год. То есть примерно треть продавалась дольше двенадцати месяцев.

По типам:

По цене предложения:

Диапазон ฿10–20 млн выбивается из общей логики: он медленнее и дешёвого сегмента, и трофейного. Осторожная трактовка, именно как трактовка, а не установленный факт: эта вилка стоит выше бюджета типичного покупателя кондо и ниже бюджета того, кто выбирает статусную виллу, поэтому спрос на неё тоньше с обеих сторон. Если ваш объект в этом диапазоне, планируйте деньги под более длинный горизонт, а не под общую медиану.

Как читать эти цифры честно. Отсчёт идёт от даты публикации до момента, когда продажа была зафиксирована нашим детектором, поэтому в срок входит задержка обнаружения — это скорее верхняя оценка, чем точный срок до подписания. Окно данных закрывается 12 июля 2026 года: после этой даты детектор продаж потерял источник, и мы предпочитаем показать датированную выборку, а не свежую на вид догадку. Живые объёмы и уровни цен — в живой статистике рынка Пхукета, она обновляется по другому контуру.

Практический вывод один: если у выхода есть срок — виза, учебный год, покупка в другой стране, — начинать надо примерно за год, а не за три месяца.

Фрихолд и лизхолд: два разных выхода

Большинство обзоров молча предполагают, что у вас кондо во фрихолде. На Пхукете значительная часть недвижимости в руках иностранцев — вилла на лизхолде, и это другая сделка.

Кондо во фрихолде — простой случай. Право у вас, оно переводится в Земельном департаменте, а значимое ограничение — квота: не более 49% продаваемой площади здания может принадлежать иностранцам. Если ваша единица внутри этой квоты, круг покупателей включает иностранцев с деньгами из-за рубежа. Если она в тайской квоте, круг сужается до тайских покупателей и иностранцев со структурами — это заметно меньше, и выяснять это надо до того, как назначена цена.

Вилла на лизхолде — это переуступка остатка срока аренды, а не продажа земли. Отсюда два следствия. Активом является остаток срока, и он сокращается каждый год владения — против вас работает само время, чего во фрихолде нет. И арендодатель, обычно владелец земли или проектная компания, как правило должен согласовать переуступку и может брать за неё установленную договором плату. Перечитайте свой договор аренды до того, как назначите цену: ответ на вопрос «можно ли вообще переуступить и почём» лежит в документе, а не в общих советах.

Структуры целиком разобраны в гайде фрихолд и лизхолд — в чём разница. Для выхода важно одно: фрихолд продаёт актив, лизхолд продаёт обратный отсчёт.

Форма FET: ваш выход решился в день покупки

Этот раздел стоит прочитать дважды.

Когда вы заводили деньги на покупку, тайский банк выдал форму FET — Foreign Exchange Transaction, которую по старой памяти называют Tor Tor 3. Она фиксирует, что иностранная валюта пришла в страну и была конвертирована в баты внутри Таиланда.

При покупке этот документ делает возможной регистрацию права. При продаже — делает возможным вывод денег. Чтобы отправить выручку за границу в иностранной валюте, банк потребует договор купли-продажи из Земельного департамента и квитанции об уплате налогов, копию документа о праве и оригинал FET с покупки. Выручка в пределах суммы, которую вы изначально ввели и задокументировали, репатриируется без ограничений — это следует из правил валютного регулирования Банка Таиланда.

Вывод отсюда неудобный, но его лучше сказать прямо: документ, от которого зависит ваш выход, был создан за годы до него, в момент, когда вы думали о покупке. Если вы читаете это как собственник — найдите форму сейчас, пока нет покупателя и срока. Если как будущий покупатель — это тот документ, который кладут туда, где он найдётся и через десять лет. Механика ввода денег разобрана в гайде про форму FET, которую вам выдали при вводе денег.

Если форма потеряна, положение не безнадёжное, но сложнее: её выдавал банк, и у него может сохраниться запись — этот разговор лучше начинать заранее, а не в момент перевода. Там, где подтвердить исходный ввод средств нельзя вовсе, вывод выручки в валюте может быть оспорен, и здесь нужна консультация под конкретную ситуацию.

Как получить деньги дома: реальность для России и СНГ

Для российского продавца это и есть главный вопрос, и отвечать на него общими словами бессмысленно.

Прямой SWIFT-перевод из тайского банка в российский на 2026 год затруднён из-за санкционных ограничений и отключения ряда банков от SWIFT. На практике маршрут чаще идёт через банк третьей юрисдикции — например, ОАЭ, Казахстана или Гонконга, — где у продавца открыт счёт. Конкретный маршрут не является универсальной схемой: он зависит от вашего гражданства, налогового резидентства, банка-получателя и суммы, и это индивидуальный вопрос к лицензированному юристу и к банку, а не к статье в интернете.

Что стоит понимать до сделки, а не после:

Первым делом решается вопрос документов, а не маршрута. Тайский банк выпускает валюту наружу против пакета из договора, налоговых квитанций и исходного FET. Пока этот пакет не собран, обсуждать маршрут преждевременно — деньги просто не выйдут из Таиланда.

Счёт в третьей юрисдикции открывают заранее. Открытие счёта нерезиденту — это недели, иногда месяцы, и требования банков меняются. Начинать это после подписания договора купли-продажи означает добавить к сделке срок, которого вы не планировали.

Валютная и налоговая сторона дома — отдельно. Российское валютное законодательство и обязанность отчитываться о счетах за рубежом живут по своим правилам, и они к тайской сделке отношения не имеют. Это вопрос к вашему консультанту в России.

Отдельно скажем, чего в этом гайде нет и не будет: обходных схем, наличных обменников и «лайфхаков». Мы описываем легальный маршрут, потому что любой другой ставит под удар и деньги, и возможность когда-либо повторить сделку.

Как продать недвижимость в Таиланде: Земельный департамент по шагам

Сама сделка устроена без экзотики. Последовательность, по которой обычно идут продажи на Пхукете:

1. Сначала привести в порядок своё положение. Документ о праве или договор аренды на руках, для кондо — подтверждённый статус квоты, для лизхолда — понятные условия согласия арендодателя, закрытые долги по эксплуатационным сборам. Всё, что здесь не решено, всплывёт позже задержкой.
2. Назначить цену по реальным аналогам. Не по своей цене покупки и не по соседнему объявлению, которое висит непроданным второй год.
3. Выставить и продвигать. Фотографии, площадь, структура владения и остаток срока аренды — открыто. Покупатели жёстче всего фильтруют именно по тем фактам, которые продавцы чаще всего опускают.
4. Предложение и депозит. Резервация или MOU с депозитом фиксирует условия на время проверки.
5. Проверка со стороны покупателя. Чистота права, обременения, квота, долги здания. Закладывайте несколько недель.
6. Договор купли-продажи. Цена, кто какие налоговые строки несёт, дата перевода права, последствия отказа любой из сторон.
7. День сделки. Обе стороны или их представители приходят в Земельный департамент. Налоги начисляются и платятся на месте, расчёт происходит там же — обычно банковским чеком, — и право регистрируется на покупателя.

Продажа без приезда в Таиланд. Сделку можно завершить удалённо по доверенности, оформленной и нотариально заверенной в стране проживания и легализованной так, как требует ваша юрисдикция. Закладывайте лишние недели: документ едет физически, а сотрудники Земельного департамента вправе не принять доверенность, в которой неточно описан конкретный объект и конкретная сделка. Формулировки должен готовить тайский юрист, а не шаблон из интернета.

Если объект оформлен на тайскую компанию

Часть иностранных собственников держит виллу через тайскую компанию. Тогда у продажи два возможных сценария, и налогово они устроены по-разному.

Продать объект из компании. Продавцом выступает компания. Удержание — фиксированный 1% с большей из величин (оценочная стоимость или цена сделки) вместо прогрессивного расчёта для физлица, а прибыль компании от продажи попадает под корпоративный налог. Дальше деньги надо вывести из компании вам, и это отдельная процедура.

Продать саму компанию, передав доли, чтобы новый владелец получил юрлицо вместе с виллой. Перевода права в Земельном департаменте при этом не происходит, и части покупателей так удобнее, но они наследуют всю историю компании: отчётность, обязательства, прошлую дисциплину. Подготовленный покупатель либо закладывает этот риск в цену, либо отказывается, а компания, которую вели небрежно, может оказаться непродаваемой этим способом вовсе.

Какой сценарий выгоднее — вопрос к вашему бухгалтеру с вашими цифрами, и решать его нужно до выставления объекта, а не в ходе переговоров.

Что реально задерживает продажу

На фоне медианы в 277 дней причины длинного хвоста скучные и повторяющиеся.

Цена от своей покупки. Самая частая ошибка. Сколько вы заплатили — особенно на старте строительства — не говорит покупателю ничего о сегодняшней стоимости. Рынок оценивает по текущему сопоставимому предложению, а в нашем каталоге на август 2026 года 5 855 активных объектов продажи в 15 зонах, то есть выбор у покупателя есть. Сверяйтесь с текущими предложениями на Пхукете и с тем, сколько стоит недвижимость по районам — и сравнивайте внутри своей зоны, а не по всему острову: вилла в Банг Тао и кондо в Пхукет-Тауне обращаются к совершенно разным покупателям.

Незакрытые документы. Потерянный FET, долги по эксплуатации, договор аренды, условия переуступки которого никто не читал. Каждый пункт превращает заинтересованного покупателя в зависшего.

Поздно выясненный статус квоты. Узнать в ходе переговоров, что единица в тайской квоте, — значит сузить круг покупателей в худший момент.

Продажа под собственный дедлайн. Покупатель, чувствующий спешку, торгуется иначе. Это и есть практический аргумент за то, чтобы начинать за год.

О чём забывают. Продажа — не единственный выход. Если срок не жёсткий и экономика сходится, сдать в долгосрочную аренду и подождать нормального предложения — реальная альтернатива поспешной скидке, особенно в диапазоне ฿10–20 млн, где ждать по данным приходится дольше всего.

Что практически не работает: небольшие снижения цены, сделанные поздно. Объекты, простоявшие год, попали туда не потому, что были дороги на 3%.

FAQ: часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец продать недвижимость в Таиланде?

Да. Иностранец, законно владеющий кондоминиумом или держащий зарегистрированный лизхолд, продаёт или переуступает его наравне с тайским продавцом, через тот же перевод права в Земельном департаменте. Структура владения влияет на круг покупателей и на налоги, но не на само право продать.

Сколько времени продаётся квартира на Пхукете?

По 407 отслеженным сделкам на Пхукете, зафиксированным до июля 2026 года, медиана от выставления до продажи составила 277 дней, а по кондо отдельно — 262 дня. За 90 дней ушли лишь 19% объектов. Если у выхода есть жёсткий срок, рассчитывайте примерно на год.

Есть ли в Таиланде налог на прирост капитала?

Отдельного налога на прирост капитала в Таиланде нет. Доход физического лица от продажи облагается через НДФЛ и собирается удержанием в Земельном департаменте в день сделки: расчёт идёт от оценочной стоимости с вычетом, растущим со сроком владения. На практике выходит 1–5% оценочной стоимости.

Как вывести деньги в Россию после продажи?

Сначала собирается пакет документов: договор из Земельного департамента, налоговые квитанции и оригинал FET с покупки — без него банк валюту не выпустит. Прямой SWIFT в российский банк затруднён, поэтому маршрут обычно идёт через банк третьей юрисдикции. Конкретика — вопрос к юристу и банку.

Что делать, если форма FET потеряна?

Начните с банка, который её выдавал: у него может сохраниться запись, и обращаться туда лучше до появления покупателя. Там, где подтвердить исходный ввод средств невозможно вовсе, вывод выручки в валюте может быть оспорен, и потребуется консультация под вашу конкретную ситуацию.

Можно ли продать объект, не приезжая в Таиланд?

Да, по доверенности, оформленной и заверенной по месту проживания и легализованной так, как требует ваша юрисдикция. Формулировки под конкретный объект и сделку должен готовить тайский юрист. Заложите несколько дополнительных недель на пересылку документа: Земельный департамент вправе отклонить доверенность, в которой объект описан неточно.

Смотрите со стороны входа? См. покупка на Пхукете иностранцем и инвестиции в недвижимость Пхукета.

Если действовать по порядку, продать недвижимость в Таиланде — административная задача, а не лотерея. Риск живёт в бумагах, которые вы сохранили или не сохранили, и в запасе времени, который вы себе дали.