Апартаменты 1BR в ЖК Bayshore Oceanview Condominium · Патонг · Вид на море

Bayshore Oceanview — hotel-managed комплекс с на-сайт рестораном, фитнес-центром, бассейном, баром, круглосуточной охраной и фронт-офисом. Это юридически критично: отельное управление подразумевает штатный лиценз (Hotel Act B.E. 2547), что снижает риск локальных рейдов против нелицензированных STR-площадок, участившихся в 2024–2025 годах. Содержание (CAM), координация гостей, уборка — в цене управления, что предсказуемо снижает сетевой доход.

Cash-yield для 1BR в Патонге на hotel-managed кондо расчётно 3.5–5.5% net после OTA-комиссий (15–20%), CAM, страховки и примерно 30% простоя в низкий сезон (май–август, сентябрь). Занятость в здании стабильна (70–80% по рынку), но переводимая ставка net составляет ~65% из-за отмен и отклонений платежей. Квартира подходит инвестору, приоритизирующему управляемый cash-flow и юридическую безопасность, а не амбициозный доход или прирост капитала. Иностранная квота доступна (Freehold); она обходит ограничения на аренду как юридического лица.